城市更新“十五五”规划发布如何影响房地产行业？

《城市更新“十五五”规划》全文28日正式对外发布，明确了“十五五”时期城市更新工作的主要指标、重大工程和政策举措。

《规划》提出了“两步走”发展目标:到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。

着眼上述目标，《规划》部署了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平等6方面重点任务。

“《规划》的出台是我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效的重要指引，标志着城市更新进入制度化、长效化、市场化新阶段。”58安居客研究院院长张波表示。

中指研究院研究总监吴建钦表示，《规划》更加突出科技、绿色、低碳、智能、数字、安全等具有前瞻性的城市发展理念，同时，也提出了要强化城市更新人才、知识体系、技能体系支撑以及统计数据工作的开展。“这些都将极大推动城市更新产业链的完善和升级。”

围绕“建立城市更新政策体系”，《规划》提出健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系、强化科技人才支撑作用7方面政策举措。吴建钦认为，这些创新性举措更好地回应市场关注点。

同时，《规划》明确了“好房子”建设改造、完整社区建设扩面提质增效、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程和行动。“提出具体的重大工程，确保城市更新目标可落地。”吴建钦称。

张波表示，《规划》进一步强化好房子、好小区的价值稀缺性与流通优势，对房地产市场影响深远。“指标进一步细化，并与居住价值直接挂钩。”他谈到，《规划》中“好房子” 建设改造工程强化了层高、隔音、日照、电梯、户型、安全等硬指标，同步推进完整社区、一刻钟生活圈、地下管网更新、公共绿地与慢行系统提升。

此外，张波强调，以往城市更新项目最大的痛点是退出机制，《规划》REITs + ABS +公司债三箭齐发，提出“推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。”

“REITs上市要求‘现金流稳定’，城市更新不仅针对老旧小区改善，大量的非住宅或保障房也有发展空间，例如老旧厂房改造后的租金、保障性租赁住房的租金，都是标准化的现金流资产。”张波说。