上海楼市“小阳春”：住房正越来越多地回归本质

楼市“小阳春”

实习生 赵睿佳 杨馨蕊

在房地产从业者手中，或多或少都有一些“卖不掉的房子”。它们或是位置、房龄、户型、楼层有硬伤，或是房东不肯降价，无人问津。它们就像被遗忘在货架角落的商品，挂牌数月甚至数年，少有中介带看，始终难以成交，成为楼市中的堵点。

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但2026年的春天，事情起了变化。

更耐人寻味的变化发生在微观层面。那些曾经被认为“不可能卖掉”的房子，正以意想不到的方式完成交易。有的靠短视频一夜爆红，20小时溢价成交；有的历经三年、降价17次，终于成交；还有的因为一套房的卖出，整栋楼的情况随之改写……

一些关于卖房、买房的故事，拼凑出当下上海存量房市场的真实图景。

难卖的房子

2026年5月初的一个下午，顾慧杰站在自己位于上海黄浦区的房子里，觉得“如在梦中”。

这是一套120平方米的三房两厅，在市中心，又在学区，但因房龄老、客厅朝北、毗邻高架等“硬伤”，加上千万元以上的价格，始终难以售出。

2024年顾慧杰就动了卖房的念头，她和丈夫想置换到离儿子更近的地方居住。中介建议她挂牌1300万元，顾慧杰不接受，挂了1400多万元。在她印象里，市场最“火”时曾有中介口头开价2000万元劝她卖掉，现在的挂牌价不算高。然而现实却是，挂牌一年多，中介只带来了几组客户，看房后无人出价。

一次次失望后，她下架了房源。

可是不卖这套房，她就没钱去买自己心仪的房子。又过了半年多，顾慧杰重新挂牌。她参考了楼下一套同户型在卖的房子，对方挂牌1250万元时，顾慧杰挂1280万元，对方降价到1198万元，她也跟着降价到1228万元。然而，依然没人出价。

她做了一个决定——找卖房博主“大麦”来为自己的房子拍一条短视频作推广。

大麦的真名叫陈春，是上海房地产自媒体头部博主之一，全网拥有近60万粉丝。陈春实地看过房后，给出了建议挂牌价1080万元。顾慧杰纠结了一整个晚上。“与其被中介和客户‘一刀一刀砍’，不如‘一刀砍到位’。”

视频发布后，来看房的人一拨接一拨，有客户当场出价。有朋友劝顾慧杰再等等，她没听。短视频发出的第二天，卖了两年多的房子终于售出。

和顾慧杰有相同经历的业主不少，但不是每个离开又重回市场的人都能全身而退。

“每个人对自己的房子都是有感情的，他们眼里都是自己房子的优点。可现实是，一方面，客户在变少，另一方面，房东又无法对自己房子的价值做出理性、准确的判断。”自媒体账号“马总侃房”的主理人马晓军说。他在房地产行业摸爬滚打二十多年，2024年开始从事单边代理，专门帮房东卖房。在他看来，最难卖的房子就是那些房东不缺钱，更不急于出售的房子。“那些房子之所以难卖，除了房子有‘硬伤’，就是房东的心态高了。”

价格，价格！

在上海浦东联洋板块干了十几年的房地产经纪人毛敏的手机里，存着一套房子的记录——挂牌1067天，将近三年。

这是一套113平方米的两房，位于高层住宅的一楼，又不带花园，始终没能成交。直到今年3月底，这套房子终于以860万元卖出。

“新‘沪七条’政策出台以后，确实加速卖出了一些挂牌时间长的房子。”毛敏说。他经营的这家房产中介占有区域内超过40%的市场份额，据他掌握的全域数据，今年1月到2月联洋板块售出58套二手房，其中挂牌超过5个月的房子有24套，占比41.38%；3月到4月，新“沪七条”落地叠加“金三银四”传统旺季，区域内售出98套二手房，挂牌超过5个月的房子共47套，占比47.96%，比前两个月占比增加6.58%。

久卖不动的房子终于动了，除了政策刺激，还有一个更直接的原因——价格终于到位了。

“理想状态是‘量升价稳’，但实际上还是‘以价换量’。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。据他观察，去年四季度以来，上海二手房的去化节奏总体表现不错，“在政策推动下，部分流动性较差的房子确实有所消化”。

房地产行业有一句行话:没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。这几乎是从业者的共识，也在现实中被一次又一次地印证。

“在联洋这样高流通性的板块，即便房子本身存在‘硬伤’，只要价格足够有吸引力，一样能够卖掉。”毛敏说。

这套卖了1067天的房子，业主最早挂牌1200多万元，一次次降价，一次次错过。业主觉得，“我的价格已经是全小区最低的了，还要让我低到哪里去呢？”然而，市场没有等他。房子最终的成交价为860万元，比最初的挂牌价少了近三成。

毛敏见多了这样的业主，也能理解他们:“很多人永远落在市场后面。”他经手过一套4000多万元的房子，三年里挂牌价降了17次，平均每次降幅在100万元上下，最后只卖了2000多万元。

“每次降价房东都做了努力，可就是因为没有降到位，错过了出价3800万元、3500万元的客户。”毛敏感慨道，“我觉得大家要理性地看待现在的市场，市场处于什么阶段，我们就做这个阶段该做的事。”

“这些房子之所以能成交，是因为房东终于接受了市场的价格。”张铭磊说。在他创办的名为“小胖看房”的自媒体账号的直播间，每天都会涌入大量有关房产买卖的咨询者。他观察到，“尤其是2024年左右，观望情绪很重。但是经过这几年的沉淀，房价趋势渐渐明确，越来越多人回归市场价格来出售自己的房子。”

徐汇滨江板块的房地产中介张成对此深有体会。今年4月以来，张成卖出好几套顶楼的老公房，价格是其他楼层同户型的七折，成交周期也由原来的三个月缩短至一个月以内。

“因为价格上的差异，一些有‘硬伤’的房子能被更快地消化掉。”张成说。

不久前，张成刚卖出一套位于龙南的“老破小”。那是一套64平方米的顶楼两房。挂牌一年来，他带几十组客户来看过房，多数人刚爬上七楼便心生退意。

房东的心理预期也在逐步下降。2025年5月挂牌出售时，挂牌价是425万元，一个月后，房东主动将价格下调至410万元。在后续的多次看房与谈判中，客户将房价砍至380万元，仍然未能成交。

找到真正有需要的人

20小时，溢价10万元，尹家华卖出了自己位于上海宝山杨行的一套联排别墅。这个结果让他有些惊喜。

去年他在昆山卖过一套别墅，几个月的卖房经历让他糟心。他原本在一家大型中介挂牌，想着大平台客源多，来看房的人却寥寥无几，房子的挂牌价从280万元不断下调，一直降到240万元，最后以220万元成交。更让他觉得讽刺的是，最终买下房子的客户是当地街面上一家小中介为他带来的。

这让尹家华意识到，“房子不是真的卖不掉，而是没有找到真正有需要的人。”今年再卖房时，他选择了一种全新的方式——线上卖房，他找到了“大麦”陈春。

陈春带着团队调研了同小区和周边市场。今年年初，小区卖出的一套别墅的成交价是950万元，陈春建议尹家华的报价不要高于它。

“我的房子花园朝南，位置也好，买的时候就比那套房子多了100万，后来装修又花了150万。怎么能比他卖得还低？”这个落差让尹家华一时难以接受，“有种好东西被贱卖的感觉。”

“想要卖得快，价格得有诚意。我们有流量，但如果价格没有诚意，这个流量就不具备吸引力。”陈春说。尹家华思忖再三，他相信陈春的眼光和专业，最终接受了他的报价。

这是一个流量改变规则的故事。网络的巨大流量突破了传统中介的覆盖范围，越来越多像尹家华一样的卖房人开始相信:只有让自己的房子被更多人看见，才能匹配到真正的客户。

陈春做的正是这件事。来找他的几乎都是难卖的房子，而多年的从业经验让他相信，“任何事物都有双面性，有缺点就必然有优点。只要能找到合适的客户，什么房子都有人要。”

今年3月，他拍了一套位于徐汇区电影华苑的房子的视频，81平方米的小复式，楼下朝南正对着上海体育场。陈春在与房东沟通的过程中敏锐地捕捉到一个细节:上海体育场经常开演唱会，坐在家里就能听到。

“这对于普通居民来说很吵，对于喜欢听演唱会的人来说，可是件美事。”于是，在他的视频里，除了给这套房打上地铁房、学区房的标签，他还为它取了一个特别的称谓:“唱区房”。视频发布后吸引了不少人来看房，不到一天时间，房子成交。

这套房子售出之后，周边中介也卖出了好几套这栋楼的房子，曾经乏人问津的价格洼地借助短视频的热度“火”了起来。

一把智能门锁

找到马晓军时，万科天空之城的业主崔梦麟百思不得其解:自己这套位于大虹桥板块网红楼盘的房子，户型方正、楼层极佳、报价合理，几乎是“零缺点”，为什么挂牌半年卖不出去？

崔梦麟告诉马晓军，房子目前还在出租，租客也很通情达理。为了让租客配合看房，他甚至主动把房租从原来的每月8500元降到7500元，以弥补中介带看给租客带来的打扰。

“你的租客一定不会配合看房。”马晓军根据多年的经验判断，“房租更便宜了，他怎么可能轻易搬家？”一次两次看房落空后，这套房子在中介的系统里就会被打上“带看不方便”的标签，即便以后有匹配的客户，中介也不会优先推荐这套房子。

马晓军给崔梦麟算了一笔账:房子没有卖掉的半年，房价跌了5%，业主损失了30多万元，而这半年的租金收入只有4万元。

崔梦麟如梦初醒，赔钱清退了租客，还帮租客在隔壁小区另租了一套房子。

清退租客后的第19天，崔梦麟卖掉了自己的房子。

这样的事在如今的二手房市场里，几乎每天都在上演。有时卡住房子出售的是租约，有时可能只是一把小小的门锁。

马晓军几乎会向每一个来找他卖房的房东建议:给房子换一把智能门锁。他知道房子随时可看的重要性——能帮助这套房子在中介的系统里或者带看中介的脑中排到靠前的顺位。

然而现实往往不尽如人意。有的房东卖着数百万元甚至上千万元的房子，却舍不得花三四百元换把智能门锁。

如今，房多客少，买家不光看价格，还要看房东靠不靠谱、有没有诚意，甚至要看门口那把锁是不是随时能打开。一把智能门锁锁住的或许不只是门，还有房东心里还没醒过来的旧梦。

过去卖房，房东只需要去中介挂个牌，坐等买家上门即可。但现在从卖方市场变成了买方市场，许多房东措手不及。他们没有时间学习和理解市场的变化，只会觉得，怎么一切都变了？

毛敏也有同感。每年要经手上百套房子的他发现一个惊人的反差:买家可能已经在这个区域内看了几十套房子，也跟很多房东聊过，还有人刚刚卖过房子，他们对市场的了解非常准确，而大部分房东做的功课连买家的十分之一都不到。

即便在陈春和马晓军这样的卖房高手手上，依然有20%左右的房子是卖不掉的。原因就是房东对市场不了解，对自己房子的价值产生了错误的判断。

“房东想要卖房，更需要专业的服务。”马晓军说。他每天都会分析大量的数据，以求在不断变化的市场里找到最合适的价格锚点，给房东决策提供建议，而这些建议不是所有人都能接受的。

住房回归本质

时代的浪潮奔涌向前，每一天，买房卖房的故事都在这座城市上演。有人如愿以偿，有人仍在徘徊。

两个月前，程欣然签下了人生中第一套属于自己的房子。

她是浙江人，本科从上海毕业后去香港读研，而后又在深圳工作了两年，2021年回到上海。买房这件事，她曾经想都没想过，“房价太高了，工作年限短，资产积累也不够”。

转折发生在今年春节前。她和男朋友计划结婚，2月底新“沪七条”出台，公积金个人可贷上限提升，加上公司为员工提供的无息借款，她的可选范围一下子变大了不少。

她在小红书上刷到一套房，位于徐汇区康健板块，1992年的房子，位于四楼顶楼，54平方米的两室一厅，挂牌价340万元。

那套房子挂牌了好几个月，房东是一对上海本地夫妻，去年有人出价320万元没卖，今年却松了口，“他们也是想借着政策热度卖了。”双方谈了三个多小时，当天签字成交。

难掩兴奋的程欣然把买房经历发到了小红书，有人为她高兴，也有人泼冷水。她却说:“赚了或亏了又怎样？我们不后悔。至少在30岁前，我们在上海拥有了属于自己的一片屋檐。”

2026年的春天，有人买到了心仪的房子，有人在观望中错失了机会；有人咬牙割肉离场，有人还在等待下一个政策窗口。但无论如何，靠买房卖房造富的时代终归已经过去了。

“小胖”张铭磊明显感觉到这几年来直播间找他连线咨询人的变化:大家对房子的投资预期逐渐减弱，对居住品质的要求逐渐升高。住房正越来越多地回归到它的本质——一个用来住的地方，而不是一台永不停歇的财富引擎。

那些挂着“已售”牌子的房子确实比半年前多了不少。它们见证的，不只是政策的效力，更是一个时代转折中，无数个体对“家”和“财富”理解的重新校准。而那些还在货架上等待的“卖不掉的房子”，也终将等来它们的主人——只要价格对了，或者，心态对了。